没有(yǒu)单独房产证的地下車(chē)库转让如何分(fēn)摊成本？

问：某房地产项目中既有(yǒu)商(shāng)铺又(yòu)有(yǒu)住宅，同时项目車(chē)库和储藏室在地下一楼，可(kě)以单独对外出售，但办证时不能(néng)取得土地证，只能(néng)取得房产证。房地产企业在进行土地增值税清算时成本怎样分(fēn)摊，是单独分(fēn)摊成本还是由地上的商(shāng)铺和住宅来分(fēn)摊成本？没有(yǒu)单独房产证的地下車(chē)库转让如何分(fēn)摊成本？

答(dá)：《土地增值税暂行条例实施细则》第11条规定，条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民(mín)用(yòng)住宅标准建造的居住用(yòng)住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他(tā)住宅的具體(tǐ)划分(fēn)界限由各省、自治區(qū)、直辖市人民(mín)政府法规。因此，車(chē)库和储藏室不属于普通住宅。

《國(guó)家税務(wù)总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理(lǐ)有(yǒu)关问题的通知》（國(guó)税发〔2006〕187号）第一条规定，土地增值税以國(guó)家有(yǒu)关部门审批的房地产开发项目為(wèi)单位进行清算，对于分(fēn)期开发的项目，以分(fēn)期项目為(wèi)单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分(fēn)别计算增值额。

第四条第（三）款规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用(yòng)房、会所、停車(chē)场（库）、物(wù)业管理(lǐ)场所、变電(diàn)站、热力站、水厂、文(wén)體(tǐ)场馆、學(xué)校、幼儿园、托儿所、医院、邮電(diàn)通讯等公共设施，按以下原则处理(lǐ)：

……

3.建成后有(yǒu)偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用(yòng)。

第（五）款规定，属于多(duō)个房地产项目共同的成本费用(yòng)，应按清算项目可(kě)售建筑面积占多(duō)个项目可(kě)售总建筑面积的比例或其他(tā)合理(lǐ)的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

关于既建普通标准住宅又(yòu)搞其他(tā)类型房地产开发如何计税的问题。

《财政部、國(guó)家税務(wù)总局关于土地增值税一些具體(tǐ)问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十三条规定，对纳税人既建普通标准住宅又(yòu)搞其他(tā)房地产开发的，应分(fēn)别核算增值额。不分(fēn)别核算增值额或不能(néng)准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能(néng)适用(yòng)条例第八条（一）项的免税规定。

关于同一开发项目中既建造有(yǒu)普通标准住宅又(yòu)有(yǒu)非普通标准住宅的分(fēn)别计算问题。

《安徽省地方税務(wù)局关于土地增值税有(yǒu)关问题的批复》（皖地税函〔2012〕583号）规定，在计算土地增值税时，对同一开发项目中既建有(yǒu)普通标准住宅又(yòu)建有(yǒu)非普通标准住宅（其他(tā)类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分(fēn)别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目為(wèi)对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

根据上述规定，开发商(shāng)将地下一层的車(chē)库和储藏室对外出售，准予扣除其成本、费用(yòng)。車(chē)库和储藏室不属于普通住宅，其占用(yòng)的土地成本应按其可(kě)售建筑面积占可(kě)售总建筑面积的比例或其他(tā)合理(lǐ)方法进行分(fēn)摊确定。

 

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