关于《國(guó)家税務(wù)总局关于契税纳税服務(wù)和征收管理(lǐ)若干事项的公告》的解读

為(wèi)贯彻落实中办、國(guó)办印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》，切实优化契税纳税服務(wù)，规范契税征收管理(lǐ)，根据《中华人民(mín)共和國(guó)契税法》（以下简称《契税法》）、《财政部 税務(wù)总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（2021年第23号，以下简称23号公告）等相关规定，税務(wù)总局制发了《关于契税纳税服務(wù)和征收管理(lǐ)若干事项的公告》（以下简称《公告》）。现就有(yǒu)关问题解读如下：

一、《公告》制发的背景是什么？

《契税法》于2020年8月11日经第十三届全國(guó)人大常委会第二十一次会议表决通过，自2021年9月1日起施行。為(wèi)保证《契税法》顺利实施，财政部和税務(wù)总局联合制发了23号公告。在此基础上，為(wèi)进一步优化纳税服務(wù)，规范契税征收管理(lǐ)，税務(wù)总局制发《公告》，明确契税纳税申报、税款核定征收、退税、先税后证、信息保密等纳税服務(wù)与征收管理(lǐ)规定，為(wèi)纳税人和基层税務(wù)人员提供了政策依据与办事指引。

二、為(wèi)什么契税申报的基本单位是不动产单元？

根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则规定，不动产单元是权属界線(xiàn)封闭且具有(yǒu)独立使用(yòng)价值的空间，且不动产单元具有(yǒu)唯一编码。為(wèi)进一步提升契税纳税申报的规范性，便于纳税人理(lǐ)解和办理(lǐ)，并与不动产登记有(yǒu)关规定统一衔接，《公告》明确了纳税人申报契税的基本单位為(wèi)不动产单元。

因共有(yǒu)不动产份额变化或者增减共有(yǒu)人导致土地、房屋权属转移的，纳税人也应以不动产单元為(wèi)单位申报契税。

【例1】自然人A整體(tǐ)購(gòu)买某幢住宅楼。在办理(lǐ)不动产权属登记时，不动产登记机构将该幢住宅楼登记為(wèi)2个不动产单元，则A应就2个不动产单元分(fēn)别向税務(wù)机关申报契税。

三、以作价投资（入股）、偿还债務(wù)、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属应申报契税的，如何确定适用(yòng)税率、计税依据等？

《契税法》第二条第三款规定，以作价投资（入股）、偿还债務(wù)、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当征收契税。

為(wèi)方便纳税人确定上述应税行為(wèi)契税申报的适用(yòng)税率、计税依据等，《公告》明确，以作价投资（入股）、偿还债務(wù)等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用(yòng)权出让、出售或房屋买卖确定契税适用(yòng)税率、计税依据等。以划转、奖励等没有(yǒu)价格的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用(yòng)权或房屋赠与确定契税适用(yòng)税率、计税依据等。

【例2】為(wèi)支持合理(lǐ)住房需求，某省依法规定本地區(qū)住房买卖契税适用(yòng)税率為(wèi)3%。若纳税人A作為(wèi)债权人承受某债務(wù)人抵偿债務(wù)的一套住房，A应参照住房买卖的适用(yòng)税率3%，以及抵债合同（协议）确定的成交价格申报契税。

四、契税计税依据不包括增值税具體(tǐ)指什么？

23号公告第二条第（九）项规定，契税的计税依据不包括增值税。為(wèi)方便纳税人确定契税申报的计税依据，《公告》按照土地使用(yòng)权出售、房屋买卖，土地使用(yòng)权互换、房屋互换，税務(wù)机关核定契税计税价格等三类情形，作出契税计税依据不包括增值税的具體(tǐ)规定。

一是土地使用(yòng)权出售、房屋买卖的，承受方计征契税的成交价格不含增值税；实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定。

二是土地使用(yòng)权互换、房屋互换的，应分(fēn)别确定互换土地使用(yòng)权、房屋的不含税价格，再确定互换价格的差额。

三是土地使用(yòng)权赠与、房屋赠与以及其他(tā)没有(yǒu)价格的转移土地、房屋权属行為(wèi)的，税務(wù)机关核定的契税计税价格為(wèi)不含增值税价格。

需要说明的是，土地、房屋权属转让方免征增值税的，承受方计征契税的成交价格不扣减增值税额。

【例3】某一般纳税人A公司销售其自建的房屋，含税价為(wèi)328万元，并适用(yòng)一般计税方法，2019年1月，A公司向纳税人B开具第1张增值税发票，注明的增值税额為(wèi)10万元、不含税价格為(wèi)100万元；2021年9月，A公司向纳税人开具第2张发票，注明的增值税额為(wèi)18万元、不含税价格為(wèi)200万元。则B申报契税的计税依据=100+200=300（万元）。

【例4】自然人A与自然人B互换房屋，A的房屋不含税销售价格為(wèi)145万元，B的房屋不含税销售价格為(wèi)100万元。则A申报契税的计税依据為(wèi)0；B申报契税的计税依据=145-100=45（万元）。

【例5】自然人A将一套購(gòu)买满2年的住房销售给自然人B，合同确定的交易含税价為(wèi)210万元，A符合免征增值税条件，向税務(wù)机关申请代开增值税发票上注明增值税额為(wèi)0,不含税价格為(wèi)210万元。则B申报缴纳契税的计税依据為(wèi)210万元。

五、《公告》实施后，纳税人申报契税所需提交资料有(yǒu)变化吗？

没有(yǒu)变化。《公告》延续税法实施前做法，明确契税纳税人依法纳税时，应填报《财产和行為(wèi)税税源明细表》（《契税税源明细表》部分(fēn)），并根据具體(tǐ)情形提交下列资料：

（一）纳税人身份证件；

（二）土地、房屋权属转移合同或其他(tā)具有(yǒu)土地、房屋权属转移合同性质的凭证；

（三）交付经济利益方式转移土地、房屋权属的，提交土地、房屋权属转移相关价款支付凭证，其中，土地使用(yòng)权出让為(wèi)财政票据，土地使用(yòng)权出售、互换和房屋买卖、互换為(wèi)增值税发票；

（四）因人民(mín)法院、仲裁委员会的生效法律文(wén)书或者监察机关出具的监察文(wén)书等因素发生土地、房屋权属转移的，提交生效法律文(wén)书或监察文(wén)书等。

需要说明的是，税務(wù)总局发布的《关于契税纳税申报有(yǒu)关问题的公告》（2015年第67号，以下简称67号公告）将继续有(yǒu)效。67号公告规定，根据人民(mín)法院、仲裁委员会的生效法律文(wén)书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能(néng)取得销售不动产发票的，可(kě)持人民(mín)法院执行裁定书原件及相关材料办理(lǐ)契税纳税申报，税務(wù)机关应予受理(lǐ)。購(gòu)买新(xīn)建商(shāng)品房的纳税人在办理(lǐ)契税纳税申报时，由于销售新(xīn)建商(shāng)品房的房地产开发企业已办理(lǐ)注销税務(wù)登记或者被税務(wù)机关列為(wèi)非正常户等原因，致使纳税人不能(néng)取得销售不动产发票的，税務(wù)机关在核实有(yǒu)关情况后应予受理(lǐ)。

六、纳税人如何申报享受契税减免税政策？

根据《公告》规定，契税纳税人符合减免税条件的，应按规定附送有(yǒu)关资料。

对享受公共租赁住房、农村饮水安全工程等契税减免税政策的纳税人，根据《财政部税務(wù)总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（2019年61号）、《财政部税務(wù)总局关于继续实行农村饮水安全工程税收优惠政策的公告》（2019年67号）等规定，实行资料留存备查的优惠办理(lǐ)方式。

七、修订后的《契税税源明细表》填报项目有(yǒu)什么变化？

根据《國(guó)家税務(wù)总局关于简并税费申报有(yǒu)关事项的公告》（2021年第9号）第一条规定，纳税人申报缴纳契税时，应填报《财产和行為(wèi)税税源明细表》（《契税税源明细表》部分(fēn)）。

《公告》附件1公布了修订后的《契税税源明细表》（以下简称《税源明细表》）的样式。与原表相比，《税源明细表》主要变化有(yǒu)三个方面：

一是為(wèi)进一步减轻纳税人负担，在满足契税申报要求基础上，将《税源明细表》“用(yòng)途”栏次选项由原来的“居住”“商(shāng)业”“工业”等7项压缩為(wèi)“居住”和“非居住”2项，“权属转移方式”的选项也进行了简化。

二是将原表中“减免性质代码和项目名称”细分(fēn)為(wèi)“居民(mín)購(gòu)房减免性质代码和项目名称”和“其他(tā)减免性质代码和项目名称”两个栏次。其中，“居民(mín)購(gòu)房减免性质代码和项目名称”仅供自然人購(gòu)买住房申请享受居民(mín)購(gòu)买家庭唯一、家庭第二套等优惠政策时填报，“其他(tā)减免性质代码和项目名称”供企业和自然人申请享受其他(tā)优惠政策时填报。

符合条件的纳税人，可(kě)以使用(yòng)《税源明细表》同时填报两类优惠，“一次填报、同时享受”。

【例6】自然人A的房屋被该县人民(mín)政府征收，获得货币补偿80万元，之后A重新(xīn)購(gòu)买一套80平方米的住房，不含税成交价格為(wèi)100万元，并符合家庭唯一住房优惠条件。如该省规定对成交价格不超过货币补偿的部分(fēn)免征契税，则A申报契税时，应在“居民(mín)購(gòu)房减免性质代码和项目名称”中选择个人購(gòu)买家庭唯一住房90平米及以下契税减按1%征收的减免性质代码和项目名称，在“其他(tā)减免性质代码和项目名称”中选择授权地方出台的房屋被征收取得货币补偿重新(xīn)購(gòu)买住房契税优惠政策的减免性质代码和项目名称，并在“抵减金额”中填入“800000”元。则A申报契税的应纳税额=（1000000-800000）×1%=2000（元）。

三是增加“权属登记日期”栏次。《契税法》第十条规定，纳税人应当在依法办理(lǐ)土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。《税源明细表》相应增加了“权属登记日期”栏次，供在土地、房屋权属登记后申报缴纳契税的纳税人填报使用(yòng)。如纳税人在办理(lǐ)土地、房屋权属登记前申报缴纳契税的，无需填报该栏次。

八、《公告》实施会影响目前房地产交易税费申报模块和相关表单的使用(yòng)吗？

不会。目前，我们已经结合《契税法》实施需要，对征管信息系统中的增量房交易、存量房交易、土地出让转让等房地产交易税费申报模块进行了修改完善，同时，对使用(yòng)模块需填报的有(yǒu)关申报表单进行了同步优化，《公告》实施后，房地产交易税费申报模块和表单仍可(kě)继续使用(yòng)。

九、契税信息联系单的应用(yòng)场景是什么？

為(wèi)更好落实契税“先税后证”的管理(lǐ)要求，方便完税后的纳税人办理(lǐ)不动产登记事项，《公告》明确，税務(wù)机关在契税足额入库或办理(lǐ)免税（不征税）手续后，应通过契税的税收缴款书、税收完税证明或契税信息联系单等，将完税或免税（不征税）信息传递给不动产登记机构。

《契税法》实施后，税務(wù)机关启用(yòng)统一样式的契税信息联系单，作為(wèi)向不动产登记机构传递纳税人办税信息的载體(tǐ)之一，可(kě)以更好满足部门协作的管理(lǐ)要求。对于契税足额入库或办理(lǐ)免税（不征税）手续的，税務(wù)机关如无法通过契税的税收缴款书、税收完税证明传递信息的，可(kě)提供契税信息联系单。同时，如果能(néng)够通过信息共享即时传递办税信息的，税務(wù)机关可(kě)不再向不动产登记机构提供完税凭证或开具联系单。

十、《公告》实施后，纳税人申请办理(lǐ)退税应提供资料有(yǒu)变化吗？

办税资料有(yǒu)所简化。纳税人依照《契税法》及23号公告规定向税務(wù)机关申请退还已缴纳契税的，应提供纳税人身份证件，税收缴款书或税收完税证明复印件，并根据不同情形提交相关资料：

（一）在依法办理(lǐ)土地、房屋权属登记前，权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，提交合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的证明材料；

（二）因人民(mín)法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行為(wèi)无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，提交人民(mín)法院、仲裁委员会的生效法律文(wén)书；

（三）在出让土地使用(yòng)权交付时，因容积率调整或实际交付面积小(xiǎo)于合同约定面积需退还土地出让价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证；

（四）在新(xīn)建商(shāng)品房交付时，因实际交付面积小(xiǎo)于合同约定面积需返还房价款的，提交补充合同（协议）和退款凭证。

為(wèi)进一步简化办税流程和资料，纳税人办理(lǐ)退税时无需提交不动产权属证明材料。《公告》明确，收取纳税人退税资料后，税務(wù)机关应向不动产登记机构核实有(yǒu)关土地、房屋权属登记情况。

十一、应当依法予以保密的纳税人的个人信息具體(tǐ)包括哪些内容？

依法予以保密的纳税人的个人信息具體(tǐ)包括：税收征管过程中知悉的个人身份信息、婚姻登记信息、不动产权属登记信息、纳税申报信息及其他(tā)商(shāng)业秘密和个人隐私。

需要说明的是，纳税人的税收违法行為(wèi)信息不属于保密信息范围，税務(wù)机关可(kě)依法处理(lǐ)。

十二、《公告》实施后，契税申报缴纳的主要方式有(yǒu)变化吗？

没有(yǒu)变化。根据《契税法》有(yǒu)关规定，契税由土地、房屋所在地的税務(wù)机关征收管理(lǐ)。《公告》明确，对实行“一窗受理(lǐ)”的地區(qū)，纳税人可(kě)以到当地政府服務(wù)大厅或不动产登记大厅设立的综合受理(lǐ)窗口统一办理(lǐ)契税纳税申报及其他(tā)不动产登记、交易和缴税事项。

具备条件的地區(qū)，纳税人可(kě)以通过電(diàn)子税務(wù)局或纳税人端APP应用(yòng)等方式，实现契税申报缴纳网上办理(lǐ)、掌上办理(lǐ)。

十三、税務(wù)机关能(néng)够通过信息共享即时查验的纳税资料，纳税人还需要提交吗？

《公告》规定，纳税人提交的资料，各省、自治區(qū)、直辖市和计划单列市税務(wù)局能(néng)够通过信息共享即时查验的，可(kě)公告明确不再需要纳税人提交。

十四、《公告》中纳税人身份证件具體(tǐ)内容指什么？

《公告》所称纳税人身份证件是指：单位纳税人為(wèi)营业执照，或者统一社会信用(yòng)代码证书或者其他(tā)有(yǒu)效登记证书；个人纳税人中，自然人為(wèi)居民(mín)身份证，或者居民(mín)户口簿或者入境的身份证件，个體(tǐ)工商(shāng)户為(wèi)营业执照。

十五、《公告》什么时候起施行？

《公告》自2021年9月1日起施行。修订后的《契税税源明细表》和契税信息联系单同日启用(yòng)，《全文(wén)废止和部分(fēn)条款废止的契税文(wén)件目录》所列文(wén)件或条款同日废止。

链接：《國(guó)家税務(wù)总局关于契税纳税服務(wù)与征收管理(lǐ)若干事项的公告》（國(guó)家税務(wù)总局公告2021年第25号）

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