代理(lǐ)拆迁服務(wù)费能(néng)否作為(wèi)计算土地增值税的扣除项目？

问：房地产开发商(shāng)向拆迁公司支付的代理(lǐ)拆迁劳務(wù)服務(wù)费用(yòng)（不含拆除、平整费用(yòng)和支付给原土地使用(yòng)权人的补偿费用(yòng)），能(néng)否计入“土地征用(yòng)及拆迁补偿费”核算？能(néng)否允许在土地增值税前予以扣除？

答(dá)：《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具體(tǐ)為(wèi)：

……

（2）开发土地和新(xīn)建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用(yòng)及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用(yòng)。

土地征用(yòng)及拆迁补偿费，包括土地征用(yòng)费、耕地占用(yòng)税、劳动力安置费及有(yǒu)关地上、地下附着物(wù)拆迁补偿的净支出、安置动迁用(yòng)房支出等。

（3）开发土地和新(xīn)建房及配套设施的费用(yòng)（以下简称房地产开发费用(yòng)），是指与房地产开发项目有(yǒu)关的销售费用(yòng)、管理(lǐ)费用(yòng)、财務(wù)费用(yòng)。

财務(wù)费用(yòng)中的利息支出，凡能(néng)够按转让房地产项目计算分(fēn)摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能(néng)超过按商(shāng)业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他(tā)房地产开发费用(yòng)，按本条（1）（2）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能(néng)按转让房地产项目计算分(fēn)摊利息支出或不能(néng)提供金融机构证明的，房地产开发费用(yòng)按本条（1）（2）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具體(tǐ)比例，由各省、自治區(qū)、直辖市人民(mín)政府规定。

根据上述规定，开发商(shāng)向拆迁公司支付的代理(lǐ)拆迁劳務(wù)服務(wù)费用(yòng)不属于“土地征用(yòng)及拆迁补偿费”。开发商(shāng)向拆迁公司支付的代理(lǐ)拆迁劳務(wù)服務(wù)费通过“管理(lǐ)费用(yòng)”核算，属于房地产开发费用(yòng)，按上述规定标准计算扣除。

 

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