开发间接费用(yòng)是否包括营销设施建造费？

问：营销设施中的地板砖铺装等装修费用(yòng)，能(néng)否作為(wèi)开发间接费用(yòng)作為(wèi)土地增值税的扣除项目？

答(dá)：《國(guó)家税務(wù)总局关于印发〈房地产开发经营业務(wù)企业所得税处理(lǐ)办法〉的通知》（國(guó)税发〔2009〕31号）第27条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：……（6）开发间接费。指企业為(wèi)直接组织和管理(lǐ)开发项目所发生的，且不能(néng)将其归属于特定成本对象的成本费用(yòng)性支出。主要包括管理(lǐ)人员工资、职工福利费、折旧费、修理(lǐ)费、办公费、水電(diàn)费、劳动保护费、工程管理(lǐ)费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具體(tǐ)為(wèi)：

（一）取得土地使用(yòng)权所支付的金额，是指纳税人為(wèi)取得土地使用(yòng)权所支付的地价款和按國(guó)家统一法规缴纳的有(yǒu)关费用(yòng)。

（二）开发土地和新(xīn)建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用(yòng)及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用(yòng)。

……

公共配套设施费，包括不能(néng)有(yǒu)偿转让开发小(xiǎo)區(qū)内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用(yòng)，是指直接组织、管理(lǐ)开发项目发生的费用(yòng)，包括工资、职工福利费、折旧费、修理(lǐ)费、办公费、水電(diàn)费、劳动保护费、周转房摊销等。

……

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可(kě)按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分(fēn)之二十的扣除。

根据上述规定，房地产开发企业在计算企业所得税时将项目营销设施建造费计入开发间接费用(yòng)扣除。但在计算土地增值税时，开发间接费用(yòng)中并没有(yǒu)营销设施建造费项目。在实际工作中，如果营销设施系利用(yòng)开发产品、公共配套设施（如会所），则相应的建造成本应视同开发产品、公共配套设施按规定在计算土地增值税前予以扣除，且可(kě)以加计20%扣除；但如果该营销设施系专门建造用(yòng)于项目营销且最终未出售留作自用(yòng)或自行拆除，则不得在土地增值税税前扣除。

 

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