旧房转让如何计缴土地增值税？

问：旧房转让如何计缴土地增值税？非房地产企业整體(tǐ)購(gòu)买了房地产企业的烂尾楼，继续完成建造、装修后用(yòng)于出租。4年后，企业打算出售。企业出售房屋土地增值税成本如何扣除：

1.是否必须按评估值扣除？如果按评估值扣除，评估价是否包含装修费用(yòng)？成新(xīn)度如何确定？评估是取得时重置成本价还是处置成本？

2.如果不能(néng)提供评估结果，按購(gòu)房发票及每年加计5%，继续建造及装修费用(yòng)是否可(kě)以扣除？

答(dá)：《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用(yòng)权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用(yòng)；

（三）新(xīn)建房及配套设施的成本、费用(yòng)，或者旧房及建筑物(wù)的评估价格；

（四）与转让房地产有(yǒu)关的税金；

（五）财政部规定的其他(tā)扣除项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》规定：

第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具體(tǐ)為(wèi)：

……

（四）旧房及建筑物(wù)的评估价格，是指在转让已使用(yòng)的房屋及建筑物(wù)时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新(xīn)度折扣率后的价格。评估价格须经当地税務(wù)机关确认。

《财政部、國(guó)家税務(wù)总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条关于转让旧房准予扣除项目的计算问题规定，纳税人转让旧房及建筑物(wù)，凡不能(néng)取得评估价格，但能(néng)提供購(gòu)房发票的，经当地税務(wù)部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可(kě)按发票所载金额并从購(gòu)买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人購(gòu)房时缴纳的契税，凡能(néng)提供契税完税凭证的，准予作為(wèi)“与转让房地产有(yǒu)关的税金”予以扣除，但不作為(wèi)加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物(wù)，既没有(yǒu)评估价格，又(yòu)不能(néng)提供購(gòu)房发票的，地方税務(wù)机关可(kě)以根据《税收征收管理(lǐ)法》第35条的规定，实行核定征收。

《财政部、國(guó)家税務(wù)总局关于土地增值税一些具體(tǐ)问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第七条关于新(xīn)建房与旧房的界定问题规定，新(xīn)建房是指建成后未使用(yòng)的房产。凡是已使用(yòng)一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用(yòng)时间和磨损程度标准可(kě)由各省、自治區(qū)、直辖市财政厅（局）和地方税務(wù)局具體(tǐ)规定。

第十条关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物(wù)的评估价格、取得土地使用(yòng)权所支付的地价款和按國(guó)家统一规定交纳的有(yǒu)关费用(yòng)以及在转让环节缴纳的税金作為(wèi)扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用(yòng)权时未支付地价款或不能(néng)提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用(yòng)权所支付的金额。

参考《湖(hú)北省地方税務(wù)局关于明确财产行為(wèi)税若干具體(tǐ)政策问题的通知》（鄂地税发〔2010〕176号）规定，房地产开发企业销售旧房，包括以下几种形式：

（一）销售自有(yǒu)自用(yòng)房屋；

（二）销售購(gòu)入的商(shāng)品房；

（三）销售購(gòu)入的已竣工结算或已转入开发产品但尚未办理(lǐ)商(shāng)品房预售手续的成品房；

前述第（一）（二）（三）项情形均不适用(yòng)《中华人民(mín)共和國(guó)土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（六）款关于加计20%扣除的规定，在计征土地增值税时不允许加计20%扣除。

对于購(gòu)入在建项目再开发后进行销售的情形，应视同房地产企业的房地产开发行為(wèi)，可(kě)适用(yòng)加计20%扣除的规定。

根据上述规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物(wù)的评估价格、取得土地使用(yòng)权所支付的地价款和按國(guó)家统一规定交纳的有(yǒu)关费用(yòng)以及在转让环节缴纳的税金作為(wèi)扣除项目金额计征土地增值税。其中，旧房及建筑物(wù)的评估价格，是指在转让已使用(yòng)的房屋和建筑物(wù)时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新(xīn)度折扣率后的价格。成新(xīn)度由房地产评估机构测评，评估价格含装修费用(yòng)。

纳税人转让旧房及建筑物(wù)，凡不能(néng)取得评估价格，但能(néng)提供購(gòu)房发票的，经当地税務(wù)部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可(kě)按发票所载金额并从購(gòu)买年度起至转让年度止每年加计5%计算。按此法计算扣除金额包括继续建造成本和装修费用(yòng)。

对于转让旧房及建筑物(wù)，既没有(yǒu)评估价格，又(yòu)不能(néng)提供購(gòu)房发票的，地方税務(wù)机关可(kě)以根据《税收征收管理(lǐ)法》第35条的规定，实行核定征收。

 

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